Вилла под аренду
Что именно куплено, разрешена ли аренда и вернутся ли деньги до конца срока аренды земли.
- Цена юнита
- Цена за м²
- ADR
- Загрузка
- Расходы владельца в год
- Доля управляющей компании
Для тех, кто вкладывает в недвижимость за рубежом
Проверьте сделку с недвижимостью до того, как вложить капитал.
Загрузите документы сделки. Clear определит тип актива и структуру сделки, сверит цифры и условия между материалами и покажет, что подтверждается, что расходится, чего не хватает и что проверить дальше. Первый разбор — за 3–5 минут, бесплатно и без карты.
Шаг 1 из 2 · документы
Файлы остаются приватными и не используются для обучения публичных моделей.
До 3 документов на бесплатную проверку. Больше — в кабинете.
Документный скрининг — для любого рынка. Локальная проверка по источникам — в шести юрисдикциях.
Проверки написаны практиком: личный опыт в 5 юрисдикциях, клиенты с бюджетом от €300K до €50M, с 2017 года.
Из чего собран разбор
- источников данных за пределами пакета
- 65
- стран с подключённым слоем локальных источников
- 6
- показателей для 23 форматов активов
- 38
- минут до готового разбора
- 3–5
АктивыРазные активы требуют
Разные активы требуют
разных проверок.
Clear определяет формат сделки по документам и считает показатели, которые имеют значение именно для этого актива. Ниже — те самые списки, по которым собирается разбор.
Формат 1 из 7 Формат 2 из 7 Брендированные резиденции
Оправдана ли премия за бренд и что остаётся владельцу после всех расходов.
- Цена юнита
- Цена за м²
- ADR
- Загрузка
- Доля управляющей компании
- Расходы владельца в год
- Вознаграждение оператора
Формат 3 из 7 Отель под управлением
Какую прибыль отель фактически делает против сопоставимых и кто несёт операционный риск.
- Цена объекта
- Число номеров
- ADR
- Загрузка
- RevPAR
- Доля GOP от выручки
- Резерв на мебель и оборудование (FF&E)
- Вознаграждение оператора
- Цена за номер
и ещё 1 показатель в разборе
Формат 4 из 7 Ритейл-парк
Доминирует ли парк в своей зоне охвата и удержатся ли якорные арендаторы.
- Цена объекта
- Арендопригодная площадь (GLA)
- Контрактная аренда в год
- Ставка аренды за м² в месяц
- Рыночная оценка аренды (ERV)
- Чистый операционный доход (NOI)
- Доходность (NOI ÷ цена)
- WAULT до права расторжения
- Свободная площадь
и ещё 3 показателя в разборе
Формат 5 из 7 Торговый центр
Доминирует ли центр в зоне охвата и по силам ли арендаторам аренда при их обороте.
- Цена объекта
- Арендопригодная площадь (GLA)
- Контрактная аренда в год
- Ставка аренды за м² в месяц
- Рыночная оценка аренды (ERV)
- Чистый операционный доход (NOI)
- Доходность (NOI ÷ цена)
- WAULT до права расторжения
- Свободная площадь
и ещё 3 показателя в разборе
Формат 6 из 7 Доля в девелоперском проекте
Работает ли проект по пересобранной модели и где деньги инвестора в очереди выплат.
- Выручка проекта (GDV)
- Общие затраты проекта
- Маржа проекта
- Стоимость стройки за м²
- Цена продажи за м²
- Доля земли в выручке
- Кредит и ставка
- Доходность инвестора
- Предпродажи
и ещё 1 показатель в разборе
Формат 7 из 7 Земельный участок
Что на участке законно можно построить и чего это стоит.
- Площадь участка
- Цена за м² участка
- Участок в кадастре
- Цена объекта
- Стоимость стройки за м²
- Цена продажи за м²
У каждого показателя в разборе написано, откуда он: напечатан в пакете со страницей, посчитан из того, что напечатано, или его нет — и тогда названо, какой документ его закроет.
РынкиДокументы можно сверить
Документы можно сверить
независимо от рынка.
Разбор читает пакет и сверяет его между собой в любой стране. Там, где подключены локальные источники, он дополнительно проверяет сказанное по реестрам, статистике и рыночным данным. Закрашенная точка — прогон делает это сам; пустая — источник есть, но открывает его человек.
Кипр
17 источников- Рынок: цены, ставки, доходность
- Официальная статистика
- Кадастр и реестры объектов
- Ограничения по земле
- Право и налоги— вручную
- Контрагенты и компании
- Финансовые показатели
Испания
16 источников- Рынок: цены, ставки, доходность
- Официальная статистика
- Кадастр и реестры объектов
- Ограничения по земле
- Право и налоги— вручную
- Контрагенты и компании
- Финансовые показатели
Польша
16 источников- Рынок: цены, ставки, доходность
- Официальная статистика
- Ограничения по земле
- Право и налоги— вручную
- Контрагенты и компании
- География и доступность
Португалия
7 источников- Рынок: цены, ставки, доходность
- Официальная статистика
- Право и налоги— вручную
- География и доступность
- Финансовые показатели
Индонезия
6 источников- Рынок: цены, ставки, доходность
- Официальная статистика
- Ограничения по земле
- Право и налоги— вручную
Таиланд
3 источника- Ограничения по земле
- Право и налоги— вручную
- Контрагенты и компании— вручную
Чего по стране нет, разбор называет прямо, а не обходит молчанием. Полный список источников.
Пример разбора · вилла, 3 спальни, Чангу, Бали
Один пакет застройщика. Вот что в нём находит Clear.
Презентация, договор и финмодель. Через 3–5 минут у вас список расхождений, и у каждого названо основание: страница пакета или внешний источник.
Проверить свою сделкуДо трёх документов бесплатно
В этом пакете Clear нашёл
2 расхождения1 документа нет2 вопроса к продавцу1 подтверждено
РасхождениеДоходность
Обещано 14% годовых. У соседних вилл выходит 8,1%.
В презентации заложена загрузка 85% круглый год. У вилл с 2–4 спальнями в радиусе 5 км средняя загрузка за последние 12 месяцев составила 62%.
В презентации
14,0%
По рынку
8,1%
Презентация_Villa_Aruna.pdf · слайд 7
Вопрос к продавцуЗемля
Аренда на 25 лет, но цена продления не зафиксирована.
Продление записано «по соглашению сторон». Через 25 лет владелец земли сможет назвать любую цену или отказать.
3.2. По истечении срока аренды Арендатор вправе продлить договор на срок до 25 лет на условиях, согласованных Сторонами дополнительно.
Что спросить: цену продления в IDR за аре и право преимущественной покупки.
Договор_аренды_земли.pdf · стр. 4, п. 3.2
Нет документаРазрешения
Разрешения на строительство (PBG) в пакете нет.
Сертификат на землю приложен, а PBG — нет. Без него виллу нельзя законно сдавать в аренду, и на его номер застройщик должен ответить до аванса.
- SHM · сертификат на землюстр. 1–3
- PBG · разрешение на строительствонет в пакете
- SLF · сертификат пригодностиещё рано
Пакет застройщика · 4 документа
Вопрос к продавцуЗонирование
Под точкой объекта два плана, и зоны в них разные.
По плану регентства здесь жилая застройка, по плану провинции — сельскохозяйственная земля. Это общие планы, принятые больше десяти лет назад. Зону самого участка задаёт детальный план RDTR, а его карты из-за рубежа закрыты.
- План регентстваЖилая застройкаред. 2013
- План провинцииСельское хозяйстворед. 2009
Что спросить: KKPR (подтверждение соответствия зонированию) и выписку из RDTR.
BIG Satu Peta · национальный геопортал, запрос по координатам
ПодтвержденоЦена
$2 870 за м², в пределах рынка Чангу.
Виллы на leasehold с тем же числом спален и похожим сроком аренды сейчас предлагаются по цене от $2 400 до $3 100 за м². Это цены предложения, а не состоявшихся сделок.
$2 870
$2 000$2 800$3 600
Финмодель.xlsx · лист «Цена», C4
РасхождениеПлатежи
90% цены уходит продавцу до передачи ключей.
Обычно до сдачи платят около 70%. Здесь на ключи остаётся 10%, а счёта эскроу нет — деньги идут напрямую застройщику PT Ar*** Ba** Pr*****. По договору сдача в IV квартале 2027, а в презентации — «середина 2027».
| Этап | Когда | Доля | Итого |
|---|---|---|---|
| Бронь | при подписании | 10% | 10% |
| Фундамент | I кв. 2027 | 30% | 40% |
| Каркас и кровля | II кв. 2027 | 30% | 70% |
| Отделка | III кв. 2027 | 20% | 90% |
| Передача ключей | IV кв. 2027 | 10% | 100% |
Договор_купли.pdf · стр. 6, Приложение 2
Итог
Пять вопросов, которые стоит задать продавцу до аванса.
- Откуда загрузка 85%? Покажите календарь бронирований действующих вилл.
- Какова цена продления аренды через 25 лет — и готовы ли внести её в договор?
- Номер PBG и дата выдачи.
- Есть ли KKPR на заявленное использование и выписка из RDTR?
- Готовы ли принимать платежи через эскроу-агента?
ЗачемПрезентация уверена. Аванс через неделю.
Презентация уверена. Аванс через неделю.
Сверить её вам не с чем.
Брокер зарабатывает на сделке. Юрист начинает после аванса. Финмодель составил тот, кто продаёт. До перевода единственная проверка — ваша интуиция. Clear даёт вторую: сверяет документы между собой, с рынком и с картой и пишет, что не сошлось и чего не хватает.
Как это работаетТри документа на входе.
Три документа на входе.
Основание на выходе.
- Шаг 1 из 3
Загрузите документы
До трёх файлов: презентация, договор, финмодель. Одной кнопкой — что вы собираетесь делать с объектом, и двадцать секунд голосом о том, чего в файлах нет. Оба шага по желанию.
Форматы: PDF, XLSX, CSV, PPTX, DOCX
- Шаг 2 из 3
Модель читает, код проверяет
Ключевые факты независимо перечитывает модель другой семьи. Арифметику финмодели пересчитывает код. Точка сверяется с местами, которые называет пакет, цены — с рынком. Участок в Испании и на Кипре сверяется с кадастром, а что можно построить под точкой — с государственными планами Польши, Кипра, Испании и Индонезии.
Расхождения не сглаживаются — показываются оба варианта и страница.
- Шаг 3 из 3
Вы получаете основание
Три факта с источником, расхождения со страницей, чего в пакете нет, вехи с датами и без, вопросы застройщику и следующий шаг.
Обычно через 3–5 минут.
Правила разбораДевять правил,
Девять правил,
по которым написан каждый разбор.
Презентация уверена, брокер уверен, финмодель уверена. Clear добавляет к ним основание и держится правил, которые вы можете проверить на любом разборе.
Каждая цифра ведёт на страницу.
Под фактом — документ и страница или внешний источник. Что проверить не удалось, названо словами.
Ключевые факты читают дважды.
Цену, валюту, место, площадь, число и типы юнитов независимо перечитывает модель другой семьи. Где прочтения расходятся, разбор показывает оба и открывает страницу. Если второго прочтения не было, разбор пишет, что материалы прочитаны один раз.
Точка на карте сверяется с материалами.
Координаты берутся от вас или из ссылки в пакете и сверяются с местами, которые называет сам пакет. Если они не сходятся, разбор пишет, что место не подтверждено, и точку не ставит.
Сроки стройки — в вехах, а не в процентах.
Сколько вех подтверждено документом, сколько только обещано и у скольких срок уже прошёл.
Участок сверяется с кадастром.
В Испании и на Кипре код сравнивает номер и площадь участка из документов с государственным реестром. Другой номер попадает в риски, а его отсутствие — в вопросы продавцу. Совпадение номера не подтверждает право собственности.
Что можно построить — спрашиваем у планов.
По координатам объекта разбор читает государственные планы под точкой: зону и пределы застройки в Польше и на Кипре, класс земли в Испании и зоны охраны в Андалусии, зоны планов в Индонезии. В Таиланде планы из-за рубежа закрыты — там разбор смотрит заповедный лес под точкой и восприимчивость местности к оползням. У сделки, которая строит, код сравнивает пределы зоны с обещанной площадью, пятном застройки, высотой и этажностью. План не заменяет разрешение на строительство: его разбор просит отдельно.
Продавца спрашиваем у реестров, а не у пакета.
В Польше, на Кипре и в Испании разбор спрашивает государственные реестры о компании продавца: регистрация и статус, банкротство, а в Польше и Испании — ещё номер НДС. Каких реестров спросить не удалось, названо отдельно — вместе с тем, где получить ответ вручную.
Ваш контекст задаёт вопросы, а не доказательства.
Сказанное вами определяет, что проверять первым. Уверенность разбора от этого не растёт.
Не говорит «покупать» или «не покупать».
Итоговый вывод — продолжать ли проверку и на каких условиях. Дальше следующий шаг: что запросить, кого спросить и куда смотреть. Решение остаётся за вами.
Кто это написалПроверки написаны тем,
Проверки написаны тем,
кто раньше продавал такие сделки.
Clear вырос из практики. Его автор выстраивает продажи у девелоперов, сопровождал крупные сделки с недвижимостью на Кипре, готовил инвестиционные брифы по коммерческой недвижимости в Польше и шаг за шагом вёл покупателей через сделки в Юго-Восточной Азии. Проверки взяты оттуда — с мест, где презентация обычно гнётся, увиденных со стороны продавца.
- 2017
- в трансграничной недвижимости с
- 5
- юрисдикций на одном столе
- €300K–€50M
- бюджет, с которым ко мне приходят
ВопросыЧто обычно спрашивают
Что обычно спрашивают
до первой проверки.
Это юридическая проверка или оценка?
Нет. Clear делает предварительный скрининг по предоставленным материалам: что не сходится, чего не хватает, что спросить. Там, где нужен юрист, оценщик или налоговый консультант, разбор так и напишет.
Что происходит с моими документами?
Файлы лежат в закрытом хранилище, другим пользователям не видны и удаляются через 30 дней — вместе с копией у поставщика модели. Чтобы прочитать документ, Clear передаёт его поставщику модели. Для обучения моделей он не используется. Разбор и короткие цитаты из документов остаются в вашем кабинете.
Сколько это стоит?
Первая проверка бесплатна: до трёх документов, без карты. Полный отчёт открывается после входа в кабинет и сохраняется в аккаунте.
Можно загрузить больше трёх документов?
Да, в кабинете: туда загружается полный пакет. Повторные прогоны и история версий с датой и тем, кто запускал разбор, входят в платный план.
Какие страны и рынки?
Документы разбор прочитает и сверит между собой независимо от страны. Подключённые локальные источники — реестры, статистика, рыночные данные — есть для Португалии, Испании, Индонезии, Таиланда, Кипра и Польши; что именно доступно, отличается от проверки к проверке. Где источника нет, разбор прямо скажет, что осталось непроверенным.
Проверяете ли вы продавца?
В Польше, на Кипре и в Испании — да, по государственным реестрам: регистрация и статус компании, банкротство, а в Польше и Испании — ещё номер НДС. Номер компании разбор берёт из ваших данных или из документов пакета. Реестры, которых спросить не удалось, перечислены отдельно — с тем, у кого запросить ответ вручную. В других странах подключённых реестров компаний пока нет, и разбор так и пишет.
Проверяете ли вы, что можно построить на участке?
Проверка идёт по точке объекта: без координат её нет. В Польше, на Кипре, в Испании и Индонезии разбор читает государственные планы под точкой. В Польше и на Кипре он берёт пределы зоны и у сделки, которая строит, сравнивает их с площадью, пятном застройки, высотой и этажностью из документов; превышение попадает в риски. В Испании он читает класс земли, а в Андалусии ещё план муниципалитета и зоны охраны. В Индонезии это зоны планов регентства и провинции. В Таиланде планы из-за рубежа закрыты: там разбор смотрит заповедный лес под точкой и то, насколько местность вокруг подвержена оползням. Детальный план участка — RDTR в Индонезии, генплан в Таиланде — из-за рубежа тоже закрыт, поэтому выписку разбор просит у продавца вместе с разрешением на строительство, которое план не заменяет.
На каком языке должны быть документы?
На любом — модели читают их напрямую. Разбор всегда на русском.
Зачем второе прочтение?
Одно прочтение может ошибиться молча. Второе, моделью другой семьи, ошибается иначе. Оно сравнивает ключевые факты: цену, валюту, место, площадь, число и типы юнитов. Где прочтения расходятся, разбор показывает оба варианта и страницу, чтобы вы решили сами. Второе прочтение выполняется не всегда — если его не было, разбор пишет, что материалы прочитаны один раз, и называет причину.
Можно проверить сделку, не отправляя названия во внешний поиск?
Да, в кабинете есть конфиденциальный режим. Наружу уходит только локация: город, район, координаты. Название проекта, застройщика, продавца и арендаторов не уходит никуда. Поэтому в этом режиме не собираются сопоставимые объекты, рыночные диапазоны и проверка контрагента по реестрам — разбор помечает эти разделы как непроверенные и называет причину. Документы при этом всё равно передаются поставщику модели, чтобы их прочитать.
Сколько ждать?
Обычно 3–5 минут, большие пакеты — до 15. Пока идёт разбор, страница показывает, какой этап выполняется, без выдуманных процентов.
Проверьте первую сделку до аванса.
До трёх документов бесплатно, без карты. Через 3–5 минут — что не сходится и что спросить у застройщика.
Файлы удаляются через 30 дней. Для обучения моделей не используются. Цены и планы