Покупка недвижимости в Польше иностранцу

Кто может владеть и чем

По закону 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами покупка требует разрешения — его выдаёт министр внутренних дел административным решением. Госпошлина за разрешение — 1 570 злотых.^1,2

• Разрешение не нужно для отдельной квартиры (samodzielny lokal mieszkalny), гаражного места при своём жилье и для тех, кто 5 лет живёт в Польше на основании разрешения на постоянное пребывание.¹
• Исключения не действуют в приграничной зоне и для сельхозземли больше 1 га — там разрешение нужно и для квартиры.¹
• Граждане и компании ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не получают — независимо от места и площади объекта.^1,2

Налоги и сборы при покупке

Расходы владения

• Налог на недвижимость устанавливает гмина, но не выше предела министерства: в 2026 году для жилых зданий — 1,25 злотых за м² полезной площади.⁸
• Доход от частной аренды облагается только ryczałt: 8,5% с дохода до 100 000 злотых и 12,5% с превышения.⁹
• Закона о краткосрочной аренде пока нет: правительственный проект с центральным реестром объектов размещения на сентябрь 2026 года рассматривается в Сейме и не принят.¹⁰

Документы до задатка

1. Księga wieczysta — ипотечная книга. Четыре раздела: описание объекта, собственник, ограниченные права и притязания, ипотеки. Реестр открыт, просмотр онлайн бесплатный по номеру книги.^11,12
2. Для новостройки — информационный проспект застройщика: его обязаны бесплатно передать до договора резервирования или девелоперского договора.¹³
3. Договор резервирования — только в письменной форме, иначе он ничтожен. Плата за резервирование не может превышать 1% цены из проспекта.¹³
4. Реквизиты жилищного эскроу-счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy): платежи по девелоперскому договору идут туда и выплачиваются застройщику по этапам стройки.¹³
5. Для участка — градостроительный статус: местный план (MPZP) или решение об условиях застройки (WZ). С 1 сентября 2026 года новое решение WZ можно получить, только если у гмины действует общий план (plan ogólny).¹⁴

Риски, которые покупатель пропускает

• Дом или участок без разрешения МВД. Исключение для иностранца касается квартиры, а не дома, — и не действует в приграничной зоне.¹
• Участок под застройку по старому «студиуму». Старые студиумы утратили силу 31 августа 2026 года; без MPZP или общего плана гмины условия застройки получить нельзя.¹⁴
• Плата за резервирование больше 1% или деньги застройщику мимо эскроу-счёта — нарушение закона, а не «условие акции».¹³
• Ипотека в IV разделе księga wieczysta, которую продавец обещает «погасить из ваших денег». Порядок снятия надо закрепить в договоре до оплаты.¹¹

Что Clear проверяет по сделкам в Польше

• Продавца-компанию по номеру KRS: существование, подписантов и ликвидацию — по KRS; регистрацию плательщиком VAT — по «белому списку» Минфина с номером запроса, который служит доказательством проверки; бенефициаров — по CRBR; объявления о банкротстве и реструктуризации — по Monitor Sądowy i Gospodarczy.
• Цифры о районе из материалов продавца — население, безработицу, число компаний — против официальной статистики GUS для гмины, повята и воеводства: совпадает, устарело, относится к другой территории или не совпадает.
• Для торговых объектов — жителей в зонах 5, 10 и 15 минут езды по переписи 2021 года и замеренный трафик на дорогах гмины по данным GDDKiA 2025.
• Что можно построить на участке — по plan ogólny гмины: зону, максимальную интенсивность, долю застройки, высоту и минимум биологически активной площади; действует ли местный план (MPZP) и лежит ли участок в зоне уплотнения застройки, где возможно решение WZ. Обещанную в документах площадь, пятно и высоту Clear сверяет с этими пределами; превышение попадает в риски отчёта.
• Ставку налога на прибыль компании в модели (19%) и стоимость строительства за м² — против диапазона по Варшаве.
• Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.