Чанот, Нор Сор 3 и другие документы на землю в Таиланде: что может держать иностранец
В Таиланде под словом «документ на землю» скрывается пять разных бумаг — от полного титула собственности до квитанции об уплате местного налога. Иностранец не может владеть землёй ни по одной из них, но может арендовать землю на 30 лет или купить квартиру в кондоминиуме в пределах квоты. Ниже — чем документы отличаются, какие пути есть у иностранца и что проверять на островах вроде Пхангана.
Обновлено 21 сентября 2026 г.
Пять документов на землю
Документы различаются тем, что они подтверждают: собственность или только владение, и насколько точно измерены границы. От этого зависит, можно ли по участку зарегистрировать аренду, ипотеку или продажу.1
| Документ | Что подтверждает | Межевание | Можно ли регистрировать сделки |
|---|---|---|---|
| Чанот (Нор Сор 4 Чор) | Полная собственность | GPS, бетонные межевые столбы | Продажа, ипотека, аренда, узуфрукт, суперфиций |
| Нор Сор 3 Гор | Подтверждённое право владения | По аэрофотосъёмке, без столбов | Продажа, ипотека, аренда; можно перевести в чанот |
| Нор Сор 3 | Право владения | Границы описаны приблизительно | Да, но каждая сделка — после публичного уведомления на 30 дней |
| Сор Кор 1 | Уведомление о занятии земли | Приблизительное описание | Нельзя передать через земельный офис или заложить |
| ПБТ 5 (Пор Бор Тор 5) | Квитанция об уплате местного налога | Нет | Не титул: продажу, аренду и ипотеку по нему не зарегистрировать |
Практическое правило: серьёзные сделки иностранца — аренда, покупка кондоминиума, строительство — возможны на земле с чанотом или Нор Сор 3 Гор. Нор Сор 3 требует месяца публичного уведомления и тщательной проверки границ. Сор Кор 1 и ПБТ 5 не дают права, которое можно зарегистрировать на ваше имя.1
Что может держать иностранец
Общее правило — иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Узкое исключение по разделу 96 бис Земельного кодекса: по данным Департамента земель, которые приводит Bangkok Biznews, иностранец может получить до 1 рая (1 600 м²) под жильё, если вложит в Таиланд не менее 40 млн батов в одобренные инвестиции и будет держать их установленный срок: Bangkok Biznews со ссылкой на департамент называет три года, в более ранних редакциях правил срок был пять лет — уточняйте в Департаменте земель. Участок должен быть в Бангкоке, Паттайе, в муниципалитете или жилой зоне по градостроительному плану. Для большинства покупателей это не вариант.2
| Путь | Что получает иностранец | Ограничения |
|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Собственность на квартиру (титул на юнит) | Иностранцам в сумме — не больше 49% площади квартир здания; деньги ввозятся из-за рубежа в иностранной валюте |
| Аренда земли или дома | Право пользования по зарегистрированному договору | Не больше 30 лет; договор дольше 3 лет нужно зарегистрировать; заранее оговорённые продления суд не признал |
| Раздел 96 бис | Собственность на участок до 1 рая | Инвестиция от 40 млн батов, разрешение министра, только жильё и определённые зоны |
Кондоминиум: квота 49%
Закон о кондоминиумах (раздел 19 бис) разрешает иностранцам вместе владеть не больше чем 49% общей площади квартир здания — на момент регистрации кондоминиума. Раздел 19 перечисляет, кто из иностранцев может быть собственником; для большинства покупателей основание — ввоз денег в Таиланд в иностранной валюте. Сохраните банковские документы о переводе: без них квартиру не переоформят.3
Кондоминиум регистрируют только на земле с чанотом (раздел 6), поэтому для квартиры вопрос типа титула земли решён законом. Если застройщик продаёт «квартиры» в здании, которое не зарегистрировано как кондоминиум, иностранной квоты там нет вовсе — это, скорее всего, аренда.3
Аренда: 30 лет и ничего сверх
Гражданский и торговый кодекс ограничивает аренду недвижимости 30 годами (раздел 540); договор на срок больше трёх лет подлежит регистрации в земельном офисе, иначе его можно принудить к исполнению только на три года (раздел 538). Аренду регистрируют на обороте чанота или Нор Сор 3 Гор — это и есть ваше доказательство права.4,1
Схемы «30 + 30 + 30» больше нельзя считать продлением на 90 лет. По описанию юридической фирмы Formichella & Sritawat, Верховный суд в решении № 4655/2566 признал недействительными заранее оговорённые автоматические продления и цепочки заранее подписанных договоров, призванные обойти 30-летний предел. Продление теперь — предмет новых переговоров по окончании срока. Оценивайте аренду как право на 30 лет.4
Пханган и другие острова
На туристических островах — Самуи, Чанге и Пхангане — юристы отдельно предупреждают о продаже «земли с видом на море» по ПБТ 5 с обещанием, что власти скоро переведут её в чанот. Значительная часть такой земли пересекается с национальными парками или лесными заповедниками, и перевод невозможен по закону.1
- Проверяйте документ в земельном офисе лично или через юриста: собственник, обременения, аресты и подлинность подтверждаются только там.1
- Если у участка Нор Сор 3, заложите в график 30 дней публичного уведомления и сверьте границы с соседями на месте.1
- Если продают по ПБТ 5 или Сор Кор 1 с обещанием «чанот будет через полгода», считайте, что покупаете только обещание.1
- Для виллы на арендованной земле проверьте, что аренда зарегистрирована на титуле, а срок не больше 30 лет.4
Если у вас есть копия титула, договор аренды или договор с застройщиком кондоминиума, Clear сверит тип документа, номера, площади и срок аренды между ними и покажет, на какой странице расхождение. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Проверку в земельном офисе это не заменяет.
Вопросы
Может ли иностранец купить землю с чанотом?
Как правило, нет. Исключение по разделу 96 бис Земельного кодекса требует инвестиции от 40 млн батов, разрешения министра и ограничено 1 раем под жильё. Обычный путь — зарегистрированная аренда до 30 лет.2,4
Чем Нор Сор 3 Гор отличается от Нор Сор 3?
Нор Сор 3 Гор межеван по аэрофотосъёмке, и сделки по нему регистрируют без публичного уведомления. У Нор Сор 3 границы описаны приблизительно, и каждая сделка проходит 30-дневное публичное уведомление.1
Работает ли аренда «30 + 30 + 30»?
Закон ограничивает аренду 30 годами. По описанию юридической фирмы, Верховный суд в решении № 4655/2566 признал заранее оговорённые продления недействительными. Рассчитывайте на 30 лет.4
Что будет, если квота 49% в кондоминиуме уже выбрана?
Иностранец не сможет оформить квартиру в собственность в этом здании. Спросите застройщика или управляющую компанию кондоминиума, сколько иностранной квоты осталось, и получите это письменно.3
Можно ли купить землю по ПБТ 5 на Пхангане?
ПБТ 5 — квитанция об уплате налога, а не титул: по ней нельзя зарегистрировать ни продажу, ни аренду. Часть такой земли на островах пересекается с парками и заповедниками, и перевести её в чанот нельзя.1
Источники
- 1Thai Title Deeds: Chanote, Nor Sor 3 Gor and the Rest · ThaiLawOnline (law firm) · открыто 21 сентября 2026 г.
- 2กรมที่ดิน เผย 3 เงื่อนไข คนต่างด้าว ชาวต่างชาติ ถือครองที่ดินในไทย · Bangkok Biznews · открыто 21 сентября 2026 г.
- 3พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (มาตรา 6, 19, 19 ทวิ) · Department of Lands (กรมที่ดิน) · открыто 21 сентября 2026 г.
- 4Thai Supreme Court Shuts Door on Long-Term Lease Loopholes (CCC ss. 538, 540; Decision 4655/2566) · Formichella & Sritawat Attorneys at Law · открыто 21 сентября 2026 г.
- 5Foreign ownership of property in Thailand · AKE & Associates · открыто 21 сентября 2026 г.