Покупка недвижимости на Ломбоке иностранцу

Кто может владеть и чем

Полная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Номинальная схема — земля на имя индонезийца при деньгах иностранца — по земельному закону ничтожна, а земля переходит государству.¹

• Hak Pakai — право пользования домом или квартирой на имя иностранца с иммиграционным документом. Срок на государственной земле — до 30 лет, продление до 20, обновление до 30. Один участок на человека или семью и/или не более 2 000 м².^2,3
• Минимальная цена дома для иностранца в провинции Нуса-Тенгара-Барат (NTB), куда входит Ломбок, — 3 млрд рупий против 5 млрд на Бали. Для квартир NTB отдельно не указана и попадает в общую категорию «прочие провинции» — 1 млрд рупий.²
• HGB через PT PMA — право застройки на индонезийскую компанию с иностранным капиталом: 30 лет, продление 20, обновление 30 на государственной земле. Вы владеете долей в компании, а не землёй.^3,4
• Долгосрочная аренда — договорное право; оно не длиннее права самого арендодателя.

Отдельный случай — особая экономическая зона Мандалика: 1 035,67 га в районе Пуджут, Центральный Ломбок. Правила участков внутри зоны задаёт её оператор, и договор там выглядит иначе, чем у частного продавца.⁵

Налоги при покупке и владении

В 2026 году государство оплачивает 100% НДС с части цены до 2 млрд рупий для нового готового жилья стоимостью до 5 млрд рупий при первой продаже застройщиком. На землю и строящиеся объекты льгота не распространяется.⁷

Документы до задатка

1. Сертификат на землю: вид права, номер, площадь, срок и имя правообладателя. Если продаётся «земля под виллы», убедитесь, что продаётся сертифицированный участок, а не право на будущее оформление.³
2. PBG — разрешение на строительство (с 2021 года вместо IMB). Для земли под застройку — подтверждение, что участок можно застраивать: закон исходит из того, что без ясного права на землю PBG не выдаётся.⁸
3. PPJB у нотариуса для строящегося объекта. Подписывать его застройщик вправе только при подтверждённом статусе земли, наличии PBG, инфраструктуре и готовности не менее 20%.⁹
4. Квитанция PBB за текущий год — на чьё имя начислен налог.⁶

Риски, которые покупатель пропускает

• Цена ниже порога для Hak Pakai. Дом дешевле 3 млрд рупий иностранцу в NTB на своё имя через Hak Pakai не оформить — значит, продаётся аренда или доля в компании, и это надо видеть в договоре.²
• Аренда длиннее права арендодателя. Если у него HGB на 30 лет, всё, что сверх, держится на обещании продления.³
• Проект без PBG. Деньги по PPJB до выполнения условий закона — финансирование стройки за счёт покупателя.⁹
• Загрузка «как на Бали». Туристический поток Ломбока меньше и сильнее зависит от сезона и авиасообщения; сравнивайте модель с официальной статистикой провинции, а не с балийскими цифрами.

Что Clear проверяет по сделкам на Ломбоке

• Загрузку в модели — против официальной статистики BPS по провинции NTB: загрузка гостиниц по годам и месяцам, загрузка малых средств размещения по числу номеров (до 10, 10–24, 25–40, больше 40) и прибытия иностранцев через международный аэропорт Ломбока.
• Налог с продажи в модели (2,5% с цены, а не с прибыли) и ставку налога на прибыль компании — против закона.
• Стоимость строительства за м² — против диапазона по Денпасару, ближайшему рынку в международном обзоре; для вилл и курортов реальная цена стройки выше средней.
• Зонирование по точке объекта — по национальному геопорталу BIG Satu Peta: зона в плане регентства и провинции NTB (RTRW). Охранная зона под проектом новой стройки — риск в отчёте; сельхозземля (садоводство, плантации) и признаки расхождения планов — вопросы продавцу. Это общие планы в редакциях 2010–2011 годов: зону участка задаёт детальный план RDTR, поэтому для каждой сделки с точкой объекта Clear просит KKPR (подтверждение соответствия зонированию) и выписку из RDTR.
• Природные опасности по точке объекта — индекс от 0 до 1 по картам InaRISK агентства по борьбе со стихийными бедствиями (BNPB): цунами, землетрясение, разжижение грунта, извержение вулкана, оползень, наводнение, высокие волны и размыв берега. Индекс оценивает местность вокруг точки, а не сам участок. Опасности с индексом в верхней трети шкалы (порог Clear, а не класс BNPB) попадают в технический вопрос продавцу. Для новой стройки он спрашивает о проекте и изысканиях: отметке пола, фундаменте, сейсмостойкости, отступе от берега; для готового объекта — о страховке и состоянии конструкций.¹⁰
• Структуру сделки — форму владения и срок права — против норм страны, с вопросами консультанту по тому, что не удалось подтвердить.
• Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.