Как проверить обещанную доходность виллы: загрузка, ADR и чистый доход

Из чего состоит доходность

Любая доходность виллы — это одна формула: ночи × цена ночи − комиссии − управление − расходы − налоги, делённые на цену покупки. Презентация почти всегда показывает первое слагаемое и последнюю цифру. Ваша задача — восстановить всё, что между ними.

Загрузка: главное допущение

Загрузка двигает результат сильнее всего, и её проще всего завысить. Сверяйте её с официальной статистикой, а не с лучшим объектом управляющей компании. По данным статистического управления провинции Бали, которые привела газета Bali Post, в июне 2026 года загрузка номеров в отелях со звёздами на Бали составила 64,87%, а в отелях без звёзд и прочих средствах размещения — 38,92%. Средняя продолжительность пребывания в отелях без звёзд — 2,22 ночи.¹

Это один месяц и средняя по острову, а частные виллы в статистике не выделены отдельно. Но если презентация обещает 80% круглый год, спросите, почему эта вилла будет занята вдвое чаще, чем средний объект без звёзд в июне.¹

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность — выручка от брони, делённая на цену. Чистая — то, что остаётся владельцу после всех расходов, делённое на цену. Многие «12%» на деле валовые. Разница между ними на вилле с управлением обычно больше, чем кажется, потому что комиссии и управление берутся с выручки, а расходы на содержание не зависят от загрузки.

Расчёт на примере

Вилла за 400 000 $, продавец обещает 12% чистыми, то есть 48 000 $ в год. Допустим, цена ночи 250 $, загрузка 65%, комиссия платформ 15% от брони, управление 20% от выручки за вычетом комиссий, расходы на содержание 9 000 $ в год, резерв на ремонт и мебель 1 800 $.

Та же вилла при тех же допущениях выглядит как «14,8%» в презентации и приносит 5,9% владельцу. Никто не соврал в арифметике — просто показали другую строку.

Если вилла на арендованной земле

Если вилла продаётся как аренда земли на 25 лет без закреплённого продления, через 25 лет актив стоит ноль. Цену нужно списать за срок: 400 000 / 25 = 16 000 $ в год. Чистый доход 23 565 − 16 000 = 7 565 $, или 1,9% в год. Эту строку продавцы не показывают почти никогда, а без неё доходность виллы в аренде нельзя сравнивать с доходностью объекта в собственности. Почему аренда работает именно так — в гиде о leasehold и freehold.

Стресс-тест: загрузка как у среднего объекта

Подставим загрузку 39% — примерно столько, сколько статистика показала для объектов без звёзд на Бали в июне 2026 года. Остальные допущения прежние.¹

Обратный расчёт: что нужно для обещанных 12%

При этих долях комиссий, управления и налога владельцу остаётся 58% выручки минус 10 800 $ постоянных расходов. Чтобы получить 48 000 $, выручка должна быть 101 379 $, то есть 405 ночей по 250 $. В году 365 ночей. Значит, обещание держится на другой цене ночи, на меньших комиссиях или на том, что часть расходов не посчитана. Попросите продавца показать, какой именно.

Что ещё проверить

• Откуда цифры загрузки: реальные выписки платформ бронирования по сопоставимым объектам за 12 месяцев или прогноз. Прогноз — не данные.
• Обещанная застройщиком фиксированная выплата на первые годы. Уточните, кто её платит и из каких денег: если она заложена в цену виллы, вы платите её сами.
• Сезонность. Годовая загрузка 65% может означать 90% в высокий сезон и 30% в низкий — а постоянные расходы идут каждый месяц.
• Валюту. Выручка в долларах, а расходы в местной валюте, или наоборот — курс меняет результат.
• Разрешения. Посуточная сдача без SLF и лицензии на туристическую деятельность — риск штрафа и закрытия, который расчётом не учесть. Какие документы нужны — в гиде о разрешениях застройщика.

Clear пересчитывает финансовую модель продавца кодом: проверяет, сходятся ли загрузка, цена ночи, комиссии и итоговая доходность, и показывает, на какой странице стоит каждое допущение. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Решение о покупке остаётся за вами и вашим консультантом.