Эскроу и график платежей при покупке на этапе стройки

Что на самом деле защищает деньги покупателя

Слово «эскроу» в договоре застройщика может означать очень разные вещи: банковский счёт, с которого деньги уходят только после подтверждения этапа; обычный счёт компании; счёт юриста продавца. Защищает деньги не название, а три вопроса: кто держит деньги, кто решает, когда их отпустить, и что вы получите, если стройка остановится.

Испания: гарантия на каждый платёж

Закон 38/1999 об организации строительства (первое дополнительное положение) обязывает застройщика жилья с момента получения лицензии на строительство гарантировать деньги, которые покупатели вносят до сдачи. Гарантия — страховка (seguro de caución) или солидарная банковская гарантия (aval) — покрывает внесённые суммы плюс законные проценты. Деньги покупателей должны поступать на отдельный счёт и тратиться только на строительство.¹

Если стройка не началась или не закончена в оговорённый срок, покупатель может потребовать возврата, направив застройщику официальное требование; на ответ у застройщика 30 дней. Гарантия прекращается, когда получена лицензия на первое заселение (или равноценный документ) и объект передан покупателю. Практический вывод: в Испании каждый платёж должен сопровождаться документом гарантии на ваше имя. Нет документа — нет защиты.¹

Индонезия: предварительный договор после 20% готовности

Постановление 12/2021 о жилье регулирует продажи на этапе стройки. Платежи, внесённые при маркетинге, засчитываются в цену. Застройщик, который их принял, обязан сообщить покупателю график стройки, дату подписания предварительного договора (PPJB) и дату подписания акта купли-продажи с передачей объекта.²

Если застройщик срывает график стройки или подписания PPJB, покупатель может отказаться от покупки и получить все внесённые деньги. Возврат — не позже 30 календарных дней после подписания письма об отказе; за просрочку — 0,1% в день от суммы к возврату. Сам PPJB подписывают только после подтверждения прав на землю, PBG, инфраструктуры и готовности не менее 20%, подтверждённой отчётом технадзора.²

Кипр: депонирование договора в земельном офисе

Закон 81(I)/2011 позволяет покупателю депонировать договор купли-продажи в районном земельном офисе. Депонирование создаёт обременение на объекте в пользу покупателя. Условия: продавец зарегистрирован собственником в Земельном реестре, договор письменный, подписан всеми сторонами, описывает объект и цену, и подан в течение шести месяцев с даты подписания.³

Отсюда два вывода. Первый: срок — шесть месяцев, и следить за ним должен ваш юрист, а не застройщик. Второй: если продавец не значится собственником земли, договор не примут, и этот механизм защиты просто недоступен. Это стоит выяснить до задатка.³

Таиланд: стандартная форма договора кондоминиума

Закон о кондоминиумах требует, чтобы договор о покупке квартиры следовал форме, утверждённой министром: условия, которые от неё отклоняются не в пользу покупателя, не имеют силы. Реклама — тексты и изображения — считается частью договора, и при противоречии толкуется в пользу покупателя. Сохраните буклеты и скриншоты сайта застройщика на дату покупки.⁴

Обязательного эскроу для платежей по кондоминиуму в тайском законе мы по первоисточнику не подтвердили. Если застройщик предлагает эскроу-счёт, выясните, какой банк или компания его держит и кто подписывает освобождение денег. По Португалии проверенных нами правил о защите платежей на этапе стройки в этом гиде пока нет.

Как выглядит разумный график

Закон, кроме Индонезии с её 20%, обычно не задаёт процентов по этапам. Поэтому ниже — не норма, а условный пример, по которому удобно сравнивать предложения. Смысл простой: ваша доля оплаты не должна обгонять построенное.

До сдачи на рынке off-plan обычно платят около 70% цены — это нормальный график. Жёлтый флаг — когда до передачи ключей просят 90% или все 100%: у покупателя почти не остаётся денег, которые можно удержать, если сдачу затянут или объект передадут с недоделками. В таком случае мы советуем клиентам добиваться банковской гарантии на платежи или привязки каждого платежа к этапу, подтверждённому независимым технадзором.

Красные флаги

• Большая часть цены — до начала строительства или до получения разрешения на стройку.
• Этап подтверждает сам застройщик, а не независимый технадзор или банк.
• Платёж на личный счёт, на счёт другой компании группы или на счёт в третьей стране.
• «Эскроу», в котором держатель денег — юрист или компания продавца.
• Скидка за 100% оплату сразу — при отсутствии банковской гарантии.
• Нет срока сдачи или штрафа за его срыв, либо односторонний перенос срока застройщиком.
• Договор не называет, что вы получите при отказе: возврат, сроки, проценты.

Загрузите в Clear договор и график платежей. Он посчитает, какую долю цены вы вносите до первой независимой проверки стройки, отметит, если это больше 30%, и сформулирует вопросы застройщику о защите платежей — эскроу или банковской гарантии — со ссылкой на страницу договора. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Банковскую гарантию и реквизиты счёта перед переводом всё равно проверяет юрист.