IMT для нерезидентов в Португалии: ставка 7,5% и как её считать

Что такое IMT и гербовый сбор

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) — налог на возмездное приобретение недвижимости. Его платит покупатель до сделки. Ставки записаны в статье 17 Кодекса IMT и зависят от того, что покупается: жильё, коммерческий объект или сельскохозяйственный участок. Шкалу для жилья ежегодно индексирует закон о бюджете; на 2026 год её установил Закон 73-A/2025.^1,2

Отдельно от IMT при любой покупке недвижимости платится гербовый сбор (Imposto do Selo) — 0,8% по статье 1.1 его общей таблицы. Он не зависит от резидентства и суммируется с IMT.³

Ставка для нерезидента: 7,5% со всей цены

Декрет-закон 97/2026 от 20 мая 2026 года добавил в статью 17 Кодекса IMT пункт 10: при покупке городского объекта или его части, предназначенных исключительно для жилья, ставка для нерезидента всегда 7,5%, без каких-либо освобождений и снижений. Шкала, по которой считают налог резиденты, к нему не применяется — 7,5% берутся с первого евро.^4,1

Правило касается только жилья. На коммерческую и прочую городскую недвижимость, включая участки под застройку, IMT — 6,5% без прогрессии для всех покупателей; на сельскохозяйственные участки (rústicos) — 5%.¹

Ставка 10% — отдельная история. Её платит покупатель с налоговым домицилием в юрисдикции из списка льготных налоговых режимов или компания, которую такое лицо контролирует. Пункт 7 той же статьи прямо исключает из этого правила физических лиц. Новый пункт 10 о нерезидентах начинается словами «без ущерба для пункта 4», то есть офшорная компания продолжает платить 10%, а не 7,5%.^1,4

Кто считается нерезидентом и когда платят по обычной шкале

Налоговая служба разъяснила применение правила циркуляром 40131/2026 от 4 сентября 2026 года. Если покупатель один (не состоит в браке или в браке с раздельным имуществом) и на дату покупки не резидент, применяется 7,5%. Исключение — если он когда-либо раньше был налоговым резидентом Португалии по критериям статьи 16 Кодекса IRS: тогда IMT считают по обычным ставкам.^5,4

Супруги в режиме общности имущества платят 7,5% только если оба не резиденты и ни один никогда им не был. При долевой собственности каждого совладельца проверяют отдельно.⁵

Как вернуть разницу

Закон предусматривает два случая, когда уплаченные 7,5% можно частично вернуть — разницу между ними и налогом по обычной шкале:⁴

• Покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет с даты покупки. Для супругов в общности имущества достаточно, чтобы резидентом стал один из них.^4,5
• Жильё в течение шести месяцев после покупки сдаётся в долгосрочную аренду для проживания с арендной платой не выше 2,5 минимальной зарплаты 2026 года и находится в аренде не меньше 36 месяцев (подряд или с перерывами) за первые пять лет. При минимальной зарплате 920 € на материке в 2026 году потолок — 2 300 € в месяц.^4,6

Возврат не автоматический. Заявление (reclamação graciosa) подают в налоговую в течение шести месяцев с даты, когда покупатель стал резидентом или подписал договор аренды. Пропущенный срок — потерянные деньги, поэтому дату стоит внести в календарь в день сделки.^4,5

Пример расчёта

Цифры условные, ставки и вычеты — из официальных таблиц налоговой на 2026 год. Квартира на материке за 500 000 €. По шкале для резидентов налог считают так: цену умножают на ставку её интервала и вычитают фиксированную сумму (parcela a abater) из таблицы. Для 500 000 € это интервал 8%.²

Разница между нерезидентом и резидентом со вторым жильём — 10 199,89 €. Чем дороже объект, тем она меньше в процентах: от 633 931 € резидент платит 6% со всей цены, а выше 1 150 853 € — те же 7,5%, что и нерезидент. На квартиру за 1,2 млн € налог одинаков для всех.^2,1

Когда платить

Тот же декрет изменил статью 36 Кодекса IMT: налог платится в день начисления или в течение 30 следующих дней, иначе начисление теряет силу. На практике нотариус или юрист не проведёт сделку без подтверждения оплаты, поэтому деньги на налог должны быть на португальском счёте заранее, а не в день подписания.⁴

Что проверить до задатка

1. Резидентство каждого покупателя на дату сделки и было ли оно когда-либо раньше: от этого зависит, 7,5% или шкала.⁵
2. Назначение объекта. Если в документах это не жильё, а коммерческое помещение, IMT будет 6,5% для всех, но и использовать его как квартиру может быть нельзя.¹
3. Кто покупатель. Компания из юрисдикции с льготным налоговым режимом заплатит 10%, а не 7,5%.¹
4. Реальный план на два года. Если переезд возможен, IMT можно частично вернуть, но деньги всё равно придётся заплатить до сделки.⁴

Если продавец или агент прислал расчёт затрат на покупку, Clear сверит заложенную ставку IMT со статусом покупателя и покажет, на какой странице документа стоит цифра. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Налоговую консультацию это не заменяет: итоговый расчёт стоит подтвердить у юриста или налогового консультанта в Португалии.