ClearMetelia Group
ЦеныВойти

Покупка недвижимости в Испании иностранцу

В Испании иностранец может купить любую недвижимость, но итоговая цена зависит от региона: налог на покупку вторичного жилья в Мадриде — 6%, в Каталонии — от 10%. Ниже — налоги по регионам со ссылками на Минфин и налоговую, документы до задатка и риски, которые чаще всего всплывают уже после покупки, — прежде всего с туристической арендой.

Обновлено 21 сентября 2026 г.

Кто может владеть и чем

Ограничений по гражданству для покупки жилья в Испании нет: иностранец покупает квартиру, дом или участок в полную собственность, напрямую или через компанию. Иностранцу, у которого есть экономические интересы в Испании, присваивается личный номер NIE, а в нотариальном акте о переходе права на недвижимость стороны обязаны указать свои налоговые номера.1,2

Золотой визы за покупку недвижимости больше нет: с 3 апреля 2025 года статьи закона об инвестиционной визе оставлены без содержания Органическим законом 1/2025. Если продавец связывает сделку с видом на жительство, это вопрос к юристу до подписания.3

Налоги при покупке

Какой налог платить, решает статус объекта. Первая продажа нового жилья застройщиком облагается IVA 10% плюс налогом на документальные акты (AJD) по ставке региона. Вторичное жильё облагается налогом на передачу имущества (ITP) по ставке региона — IVA в этом случае нет. На Канарах, в Сеуте и Мелилье IVA не действует.4,5

РегионITP (вторичное жильё)AJD (новостройка)
Мадрид6%0,75%
Андалусия7%1,2%
Валенсийское сообщество9% с 01.06.2026, 11% свыше 1 млн €1,4%
Каталонияшкала от 10% до 13% (20% для крупных владельцев)1,5%
Балеарские островашкала от 8% до 13%1,5%
Канарские острова6,5%0,75% (IVA не действует)
ITP на вторичное жильё и AJD на новостройку по регионам, 2026 год6

Если продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую по форме Modelo 211 в течение месяца с даты передачи. Продавец затем зачитывает эти 3% в свой налог с прироста.7

Расходы владения

  • IBI — ежегодный муниципальный налог: по общему правилу 0,4–1,1% кадастровой стоимости городской недвижимости; ставку устанавливает муниципалитет, и в отдельных случаях закон позволяет выйти за эти пределы.8
  • Нерезидент без постоянного представительства платит налог IRNR: 19% для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, 24% для остальных — с арендного дохода, а если жильё не сдаётся, то с вменённого дохода от кадастровой стоимости.9
  • Туристическая аренда в многоквартирном доме: с 3 апреля 2025 года для новой лицензии нужно явное согласие 3/5 собственников. Кроме того, у каждого региона и многих городов свои ограничения — например, в Малаге с августа 2025 года новые туристические квартиры приостановлены по всему городу.10,11

Документы до задатка

Типичный задаток в Испании оформляется как arras penitenciales: покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, продавец — возвращает его вдвое. Поэтому документы стоит получить до перевода денег.12

  1. Nota simple из Реестра собственности — собственник, ипотеки, аресты. Онлайн стоит 9,02 € плюс IVA. Долгов перед сообществом собственников она не показывает: справку об их отсутствии продавец обязан предъявить у нотариуса.13,10
  2. Кадастровая справка — площадь, назначение и год постройки по Катастро. Сверьте их с договором: расхождение площади или назначения — частая находка. Катастро не подтверждает право собственности, его подтверждает только Реестр.
  3. Последние квитанции IBI и справка сообщества собственников об отсутствии долгов.8,10
  4. Для объекта под туристическую аренду — действующая региональная регистрация и решение собрания собственников, если лицензия новая.10
  5. Если продавец — компания: выписка из Торгового реестра о полномочиях подписанта и отсутствии процедуры банкротства.

Риски, которые покупатель пропускает

  • Туристическая доходность в модели без права на туристическую аренду. Барселона объявила, что не продлит около 10 000 лицензий, истекающих в ноябре 2028 года; в Малаге новые туристические квартиры приостановлены на срок до трёх лет.14,11
  • Ставка налога не того региона. Разница между Мадридом и Каталонией — не меньше 4 процентных пунктов от цены.6
  • Незарегистрированные нарушения. Градостроительные нарушения видны в nota simple, только если внесены в реестр; достроенная терраса или бассейн без разрешения в ней не отразятся.13
  • Забытые 3% при покупке у нерезидента. Удержание — обязанность покупателя, а не продавца.7

Что Clear проверяет по сделкам в Испании

  • Участок под точкой объекта по Катастро: кадастровый номер и площадь участка, а если на нём один объект — назначение, построенную площадь и год постройки. Кадастровый номер и площадь участка Clear сверяет с документами сделки: другой номер в документах попадает в риски отчёта, а если номера в них нет — в вопросы продавцу.
  • Класс земли под точкой объекта по сводной карте Министерства (SIU): городская, под застройку, незастраиваемая или под общественные системы. Если сделка строит на незастраиваемой земле (suelo no urbanizable), это риск в отчёте (высокий, если точку поставил владелец или она взята из материалов); земля под застройку — вопрос продавцу о plan parcial и благоустройстве; готовый дом на незастраиваемой земле — вопрос о лицензии. Решает план муниципалитета, и Clear просит certificado urbanístico.
  • В Андалусии — региональные планы по сервису SITUA Хунты: какой общий план действует в муниципалитете (PGOU, старые Normas Subsidiarias, только границы городской земли или никакого), какой план территориального устройства (POT) покрывает участок и утверждён ли он, и не попадает ли точка в зону охраны POT. Зона охраны под строящимся проектом — риск в отчёте (высокий, если точку поставил владелец или она взята из материалов) со ссылкой на статьи POT; муниципалитет без PGOU и специальный надмуниципальный план — вопросы продавцу.
  • Здание на участке по Катастро: этажность по частям здания, пятно, площадь, число квартир, год постройки и последних работ, состояние. Для готового объекта Clear сверяет с документами этажность, площадь и число квартир: если в документах больше, чем в Катастро, — так выглядят незадекларированные пристройка, надстройка или раздел на квартиры, — это попадает в риски отчёта с просьбой показать nota simple, escritura и лицензию на работы.
  • Продавца-компанию: контрольный знак NIF и регистрацию в VIES, записи в BORME о назначениях, роспуске и банкротстве, эдикты судов о конкурсе. Бенефициаров и nota simple Clear не запрашивает — это отмечено в отчёте как непроверенное.
  • Рынок: продажи жилья по провинции по данным INE, фактические арендные ставки по муниципалитету (SERPAVI), налоги в модели — против ставок региона.
  • Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.
Страница носит информационный характер: налоговые ставки регионов меняются ежегодно, а правила туристической аренды — чаще. Уточните у юриста и налогового консультанта до подписания договора задатка.

Вопросы

Может ли иностранец купить жильё в Испании?

Да, ограничений по гражданству нет. Для сделки нужен номер NIE: в нотариальном акте стороны указывают свои налоговые номера.1,2

Сколько налогов платит покупатель вторичного жилья?

ITP по ставке региона: в 2026 году от 6% в Мадриде до шкалы 10–13% в Каталонии. Новостройка у застройщика — IVA 10% плюс AJD региона.6,4,5

Какой налог платит нерезидент, если сдаёт квартиру?

IRNR: 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ, 24% для остальных. Расходы из базы вычитают только резиденты ЕС и ЕЭЗ.9

Можно ли сдавать купленную квартиру туристам?

Зависит от региона, города и дома. Для новой туристической аренды в многоквартирном доме с апреля 2025 года нужно согласие 3/5 собственников, а ряд городов приостановил новые лицензии.10,11

Источники

  1. 1Real Decreto 557/2011, Reglamento de extranjería (art. 206 — NIE) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  2. 2Ley del Notariado (art. 23 — números de identificación fiscal en escrituras sobre inmuebles) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  3. 3Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores (arts. 63–64, sin contenido desde 03.04.2025 por la LO 1/2025) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  4. 4Compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP? · Agencia Tributaria · открыто 21 сентября 2026 г.
  5. 5RDLeg 1/1993, Texto refundido ITP y AJD (art. 31.2) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  6. 6Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo IV · Ministerio de Hacienda · открыто 21 сентября 2026 г.
  7. 7Ganancia patrimonial derivada de la transmisión (IRNR) · Agencia Tributaria · открыто 21 сентября 2026 г.
  8. 8Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 72) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  9. 9Tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente · Agencia Tributaria · открыто 21 сентября 2026 г.
  10. 10Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (arts. 9, 17.12) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  11. 11Suspensión de nuevas viviendas de uso turístico en Málaga (22/08/2025) · Ayuntamiento de Málaga · открыто 21 сентября 2026 г.
  12. 12Código Civil (art. 1454) · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
  13. 13Cuánto cuesta una nota simple en un Registro de la Propiedad · Colegio de Registradores de España · открыто 21 сентября 2026 г.
  14. 14Barcelona no renovarà les llicències d'habitatges d'ús turístic · Ajuntament de Barcelona · открыто 21 сентября 2026 г.