Покупка недвижимости в Португалии иностранцу

Кто может владеть и чем

Гражданский кодекс уравнивает иностранцев с гражданами Португалии в гражданских правах, если закон не устанавливает иного; исключение — принцип взаимности. Отдельного разрешения на покупку, квоты или запрета на землю для иностранца нет: можно купить квартиру, дом или участок в полную собственность напрямую или через компанию.¹

Для сделки нужен португальский налоговый номер NIF. Получить номер нерезидент может и без налогового представителя.²

Золотая виза через покупку жилья больше не работает: в действующем перечне инвестиций для вида на жительство (ARI) недвижимости нет, а фонды должны быть не связанными с недвижимостью. Если продавец обещает ВНЖ «в комплекте» с квартирой, это повод остановиться и спросить, на каком основании.³

Налоги при покупке

Расходы владения

• IMI — ежегодный налог: 0,3–0,45% кадастровой стоимости (VPT) городской недвижимости, ставку каждый год устанавливает муниципалитет; для сельскохозяйственной — 0,8%; для владельцев из офшорных юрисдикций — 7,5%.⁷
• AIMI — дополнительный налог на жильё и участки: физлица платят 0,7% с кадастровой стоимости свыше 600 000 €, 1% — свыше 1 млн €, 1,5% — свыше 2 млн €; компании — 0,4% со всей стоимости.^8,9
• Долгосрочная аренда жилья облагается по ставке 25%, в том числе для нерезидентов; для договоров на 5, 10 и 20 лет и больше ставка снижается. Прочая аренда — 28%. Краткосрочная сдача туристам (AL) возможна только после регистрации через Balcão Único Eletrónico; муниципалитет может возразить в течение 60 дней.^10,11

Документы до задатка

Задаток в Португалии — не формальность. Любая сумма по предварительному договору (CPCV) по закону считается задатком: откажется покупатель — теряет её, откажется продавец — возвращает вдвое. Поэтому документы стоит получить до того, как деньги уйдут.¹

1. Certidão Permanente Predial — выписка из земельного реестра: собственник, ипотеки, аресты и уже поданные, но не завершённые регистрации. Стоит 15 € онлайн и действует 6 месяцев.¹²
2. Caderneta predial — налоговая карточка объекта с кадастровой стоимостью, от которой считаются IMI и AIMI. Действует 12 месяцев. Сверьте площадь, назначение и собственника с тем, что написано в договоре.¹³
3. Разрешение на использование (autorização de utilização) или иной градостроительный документ. С 1 января 2024 года предъявлять его при продаже не обязательно, но с августа 2026 года в акте продажи нужно указать, есть ли у объекта такой документ, — или записать заявление продавца, что его нет.^14,15
4. Для объекта под сдачу туристам — номер регистрации AL и проверка, не находится ли дом в зоне, где муниципалитет ограничил новые регистрации.¹¹

Риски, которые покупатель пропускает

• Старая ставка IMT в модели. Если доходность посчитана по прогрессивной шкале, для нерезидента она завышена на разницу между шкалой и 7,5% со всей цены.⁵
• Нет разрешения на использование. Сделку проведут и без него, но перестроенный чердак или пристройка без разрешения остаются проблемой нового собственника, в том числе при перепродаже и ипотеке.^14,15
• Доходность из туристической аренды без регистрации AL. Номер RNAL выдаётся после регистрации и отсутствия возражения муниципалитета, а не по факту покупки.¹¹
• Задаток до проверки реестра. Выписка стоит 15 €, а задаток при отказе покупателя по закону не возвращается.^12,1

Что Clear проверяет по сделкам в Португалии

• Налоги в модели продавца — против действующих норм с источниками: IMT для резидента и нерезидента, гербовый сбор, IMI и AIMI, налог на аренду, ставку налога на прибыль компании.
• Цену за м² — против медианной цены сделок INE по муниципалитету за последние 12 месяцев.
• Стоимость строительства в модели — против официального минимума, который налоговая использует для оценки зданий в 2026 году.
• Каждая находка ссылается на страницу документа, где стоит проверяемая цифра. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.