Покупка недвижимости на Пхангане иностранцу

Кто может владеть и чем

Земельный кодекс разрешает иностранцу приобрести землю только по международному договору и с разрешения министра. Исключение для инвестора — вложение более 40 млн батов с одобрения министра даёт право на участок до 1 рая под жильё, и только в Бангкоке, Паттайе, муниципалитетах или жилых зонах по градостроительному плану.¹

Номинальная конструкция опасна для обеих сторон. Лицо, приобретающее землю как агент иностранца, — штраф до 20 000 батов, до 2 лет лишения свободы или и то и другое. По закону об иностранном бизнесе тайский номинальный акционер и иностранец, который это допускает, — до 3 лет и штраф от 100 000 до 1 000 000 батов.^1,5

Какой титул можно передать

Передача земли с титулом (чанот) или сертификатом использования (Нор Сор 3, Нор Сор 3 Гор) оформляется письменно и регистрируется в земельном офисе. Сор Кор 1 — лишь уведомление о владении: по закону оно не создаёт новых прав. Чтобы получить титул на острове, нужен документ о владении, выданный ранее, а на участках со средним уклоном от 35% — владение до введения Земельного кодекса.^1,7

С 22 мая 2025 года на 5 лет действует новое уведомление министерства о зоне охраны окружающей среды для провинции Сураттани, которое охватывает тамбоны Ко Пханган, Бан Тай и Ко Тао. Для склонов и высоких отметок такие уведомления вводят ограничения на застройку — проверьте, что разрешено на конкретном участке.⁸

Расходы при покупке и владении

• Ежегодный налог на землю и строения: законные максимумы — от 0,15% до 3% в зависимости от использования; фактические ставки устанавливаются отдельно и ниже.¹⁵
• С арендной платы удерживается 5%; это не итоговый налог.¹⁶

Посуточная сдача

Закон о гостиницах считает гостиницей платное временное размещение и не распространяется на сдачу с оплатой помесячно и дольше. С октября 2023 года объект до 8 номеров и не более 30 гостей гостиницей не считается. Работа гостиницы без лицензии — до 1 года лишения свободы, штраф до 20 000 батов и до 10 000 батов за каждый день.^17,18

Документы до задатка

1. Копия титула (чанот или Нор Сор 3 Гор) с обеих сторон: собственник, обременения, зарегистрированные аренды.¹
2. Для аренды — проект договора с регистрацией в земельном офисе; без регистрации договор дольше 3 лет действует только 3 года.³
3. Для кондоминиума — справка о текущей доле иностранцев в здании и подтверждение перевода денег из-за рубежа.²
4. Разрешение на строительство и подтверждение, что участок и проект соответствуют правилам зоны охраны окружающей среды.⁸
5. Если продавец — компания: кто её акционеры и кто подписывает, чтобы понять, платит ли она SBT и 1% у источника.^13,14

Риски, которые покупатель пропускает

• Доходность посчитана на 90 лет аренды, а право — на 30.⁶
• Участок с Сор Кор 1 продают как землю «под титул». Уведомление о владении прав не создаёт.¹
• SBT по ставке 0,1%. Сводная таблица налоговой до сих пор печатает эту устаревшую цифру; действующая ставка — 3% плюс местный налог.^12,11
• Льготный сбор 0,01% в расчёте иностранца. Он действует только для покупателей-граждан Таиланда.¹⁰

Что Clear проверяет по сделкам на Пхангане

• Налоги в модели — против норм с источниками: SBT 3,3% от цены (с предупреждением о строке 0,1%), обязательный SBT для компании-продавца, 5% у источника с аренды, ставку налога на прибыль компании 20%.
• Структуру сделки — аренду, суперфиций, тайскую компанию, долю иностранцев в кондоминиуме — против правового контекста страны. Если по конструкции нет подтверждённой нормы, это выносится в вопросы консультанту, а не пропускается.
• Цены за ночь в модели — против действующих объектов рядом, где есть данные площадок.
• Ограничения по земле — по открытым картам Департамента минеральных ресурсов (DMR): попадает ли точка объекта в национальный заповедный лес по границам Королевского лесного департамента (дата редакции границ не указана) и насколько местность вокруг восприимчива к оползням (карта собрана из квадратов со стороной 1 км). Заповедный лес под проектом новой стройки — риск в отчёте, высокая восприимчивость к оползням — вопрос. Карты генпланов из-за рубежа закрыты, поэтому зону участка Clear не видит и для каждой сделки с точкой объекта просит справку о зоне из провинциального офиса градостроительства и титул с планом межевания. Отчёт также напоминает, что землю аграрной реформы (Сор Пор Кор 4-01) продать нельзя.^19,20,21,22
• Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.