Leasehold или freehold на Бали: что иностранец может держать на самом деле

Четыре права вместо двух слов

Основной земельный закон Индонезии — Закон 5/1960 (UUPA). Его статья 21 говорит прямо: право собственности Hak Milik может иметь только гражданин Индонезии. Статья 26 объявляет ничтожной любую передачу Hak Milik иностранцу, а земля в этом случае переходит государству. Иностранец, получивший такую землю по наследству или через брак, обязан избавиться от неё в течение года.¹

Поэтому «freehold для иностранца» на Бали всегда означает одно из трёх: землю оформят на индонезийскую компанию с иностранным капиталом, на Hak Pakai либо на гражданина Индонезии, с которым у покупателя частный договор. Последний вариант — номинальный владелец — закон не защищает: если сделка по сути передаёт собственность иностранцу, она подпадает под ту же статью 26.¹

HGB через PT PMA

HGB — право строить и владеть зданиями на чужой или государственной земле. Держать его могут граждане Индонезии и юридические лица, созданные по индонезийскому праву и находящиеся в Индонезии. Иностранные инвестиции по Закону об инвестициях 25/2007 ведутся через такое юрлицо — PT с иностранным капиталом (PT PMA). Поэтому PT PMA может держать HGB, а её иностранный акционер владеет долей в компании, а не землёй.^2,3

Главное, что стоит понять про HGB, — это тоже срочное право. На государственной земле оно даётся на срок до 30 лет, продлевается до 20 и обновляется ещё до 30. После этого земля возвращается государству, а министр может дать бывшему владельцу приоритет — если земля используется по назначению, условия соблюдены и участок по-прежнему соответствует пространственному плану. HGB на земле Hak Milik дают на срок до 30 лет, а обновить его можно только новым актом с собственником земли.²

Если держатель HGB перестаёт соответствовать требованиям — например, компания ликвидирована, — у него есть год, чтобы передать право тому, кто им соответствует. Иначе право прекращается. Для PT PMA это означает, что поддерживать компанию (отчётность, лицензии, налоги) нужно ровно столько, сколько вы хотите владеть объектом.²

Hak Pakai для иностранца

Hak Pakai — право пользования с фиксированным сроком. Постановление 18/2021 прямо включает иностранцев в круг тех, кому его можно дать. Срок такой же, как у HGB: до 30 лет, продление до 20 и обновление до 30 на государственной земле; на земле Hak Milik — до 30 лет с обновлением по новому акту.²

Для жилья иностранцу есть отдельная глава. Владеть домом может иностранец с действующими иммиграционными документами. Это может быть дом на земле Hak Pakai или на Hak Pakai поверх Hak Milik по акту, оформленному у земельного нотариуса (PPAT). Закон ограничивает такое владение минимальной ценой, площадью участка, числом объектов и назначением — только для проживания; цифры устанавливает министерский регламент.²

Аренда: то, что обычно называют leasehold

Большинство вилл, которые продают иностранцам на Бали, — это аренда земли у индонезийского собственника с Hak Milik на фиксированный срок, часто с опционом продления. Закон признаёт аренду под застройку: иностранец, находящийся в Индонезии, может быть арендатором, арендную плату можно внести разом или частями, до или после начала использования земли, а договор не может содержать кабальных условий.¹

Всё остальное — срок, продление, цена продления, судьба здания в конце срока, право продать или сдать объект — определяет только договор. Поэтому «leasehold 25+25» в объявлении — это обещание, которое стоит ровно столько, сколько написано в договоре о продлении.

Что потребовать в договоре аренды

1. Копию сертификата на землю (SHM) и подтверждение из земельного офиса (BPN), что собственник в договоре совпадает с собственником в сертификате, а на участке нет обременений. Арендодателем должен быть тот, кто указан в сертификате, а не посредник.
2. Срок, который отсчитывается с передачи готовой виллы, а не с даты подписания. Если срок идёт с подписания, а стройка займёт два года, вы получите объект уже с укороченной арендой.
3. Продление с фиксированной ценой или формулой. Опцион «по рыночной цене на момент продления» — это не право, а приглашение к переговорам.
4. Право переуступить договор и сдавать объект в субаренду без согласия собственника. Без этого вы не сможете продать виллу или сдавать её туристам.
5. Что происходит при смерти или продаже земли собственником: договор должен обязывать наследников и нового владельца.
6. Разрешение на строительство (PBG) и зонирование, которое допускает туристическое использование. Договор аренды не лечит виллу без разрешений — об этом отдельный гид.
7. Нотариальную форму. Нужно ли дополнительно согласие супруга собственника и как отражать аренду в земельных документах, уточните у индонезийского юриста.

Как сравнивать цену leasehold и freehold

Аренда — актив, который к концу срока стоит ноль, если продление не закреплено. Поэтому цену виллы в аренде корректно делить на оставшиеся годы: вилла за 300 000 $ с 25 годами аренды стоит 12 000 $ в год только за право пользования, до любых расходов. Эту сумму нужно вычитать из дохода, прежде чем сравнивать доходность с объектом в собственности. Как это сделать на цифрах — в гиде о доходности виллы. Пример условный.

Если у вас уже есть договор аренды или проект договора с застройщиком, Clear прочитает его и отметит, где срок, продление, право переуступки и данные собственника расходятся с сертификатом, — со ссылкой на страницу документа. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Решение о структуре сделки всё равно принимает юрист.