Clear или Apers: два способа читать документы сделки

Что такое Apers

Apers называет себя AI-системой для институциональной недвижимости: читает документы сделки, строит модель и пишет инвестиционный меморандум. На вход — offering memorandum, rent roll, отчёт о доходах за 12 месяцев (T-12), оценки, выгрузки ARGUS, брокерские пакеты, налоговые декларации. Аудитория — REIT, фонды private equity, family office, девелоперы.^1,2

Где Apers впереди

• Точность ссылки. По словам Apers, каждое значение ведёт на страницу, абзац и таблицу исходного документа, а каждая ячейка модели — к источнику. Clear ссылается на страницу PDF, слайд или лист и ячейку таблицы, но своей финансовой модели с ячейками не строит. На этой оси Apers точнее.^2,3
• Готовая модель. Apers отдаёт финансовую модель с живыми формулами, которую можно скачать как .xlsx. Clear отдаёт разбор, а не модель. Если ваша работа — построить underwriting-модель, путь от документов до неё у Apers короче.³
• Словарь американской коммерческой недвижимости. Multifamily в стратегиях Core, Core-Plus и Value-Add, офисы, ритейл, склады; rent roll и T-12 как основные документы. Это десятилетия устоявшейся практики, и Apers в неё встроен.³
• Сверка документов между собой. Apers отмечает, когда итог rent roll не совпадает с offering memorandum, а ставка капитализации не выводится из заявленных NOI и цены; пишет и о проверке расходов на соответствие рыночным нормам.²
• Цена входа. Basic — $19 в месяц за 100 кредитов, Pro — $99 в месяц за 1 000 кредитов, Enterprise — по запросу; есть пробный период. Сколько работы покупает один кредит, на странице цен не сказано.⁴

Чем отличается Clear

Пакет, который сверяется только сам с собой, не поймает собственную уверенную ошибку: если презентация и финмодель написаны одним продавцом, они согласны друг с другом. Clear строит проверку вокруг источников, которые продавец не контролирует.

• Место на карте сверяется с материалами. Точку берём от вас или из ссылки в пакете и сверяем с местами, которые называет пакет; если она с ними не сходится, разбор пишет, что место не подтверждено, и точку не ставит.
• Цены и доходность сверяются с рынком, и у внешней цифры назван источник. Локальные источники подключены для Португалии, Испании, Индонезии, Таиланда, Кипра и Польши.
• Другой тип сделки. Типичный пакет в Clear — презентация застройщика по проекту, который ещё не построен. Поэтому разбор считает сроки стройки в вехах с датами, отмечает отсутствие сертификата на землю и разрешения на строительство и проверяет страновые темы: владение для иностранцев, формы владения, налоги, лицензию на краткосрочную аренду.
• Второе прочтение ключевых фактов моделью другой семьи. Где прочтения расходятся, разбор показывает оба варианта и страницу, а не выбирает один; если второго прочтения не было, разбор так и пишет.
• Язык. Документы — на любом языке, разбор — на русском. Цена — за сделку: первая проверка до трёх документов бесплатно, полный разбор $99.

Про внешние данные Apers — честная оговорка. На страницах Apers, которые мы прочли, упоминается проверка на соответствие рыночным нормам, но не сказано, откуда эти нормы берутся. Мы не утверждаем, что внешних источников у Apers нет; мы говорим, что на их сайте они не названы.^2,3

Сравнение

Как выбрать

Если у вас действующий доходный объект в США с rent roll и отчётом T-12 и вам нужна модель, которую вы понесёте в инвестиционный комитет, Apers построен ровно под эту задачу. Если на столе презентация виллы в лизхолде на Бали или апартаментов на Кипре на стадии котлована, и вопрос в том, переводить ли аванс, — Clear построен под эту.