Покупка недвижимости на Бали иностранцу

Кто может владеть и чем

Полная собственность на землю (Hak Milik) в Индонезии доступна только гражданам. Схема «на имя местного» — когда земля оформлена на индонезийца, а иностранец держит доверенности и расписки, — по земельному закону ничтожна: такая сделка недействительна в силу закона, а земля переходит государству. В 2026 году Бали дополнительно принял провинциальный закон (Perda 4/2026), прямо запрещающий номинальное владение землёй.^1,2

Для Hak Pakai закон требует иммиграционного документа — визы, паспорта или разрешения на пребывание. Если покупается дом на земле Hak Milik или HGB, для иностранца право переоформляется в Hak Pakai.³

Налоги при покупке и владении

В 2026 году действует льгота по НДС: государство оплачивает 100% НДС с части цены до 2 млрд рупий для нового готового жилья стоимостью до 5 млрд рупий, при первой продаже застройщиком и передаче в течение 2026 года. Иностранец с индонезийским налоговым номером может ею воспользоваться, если соблюдены правила владения.⁷

Доход от аренды земли и зданий облагается финальным налогом 10%. Но посуточная сдача виллы туристам — это услуги размещения, и под этот режим она не подпадает: такой доход облагается по общим правилам.^8,9

Документы до задатка

1. Сертификат на землю (Hak Milik, HGB или Hak Pakai): номер, площадь, срок, имя правообладателя. Имя должно совпадать с продавцом или арендодателем, срок HGB — покрывать обещанный срок аренды.⁴
2. PBG — разрешение на строительство, заменившее IMB с 2021 года. Старое IMB действует, только если здание достроено и не менялось.^10,11
3. SLF — сертификат пригодности здания к эксплуатации — для готового объекта.
4. Для покупки строящегося объекта — PPJB у нотариуса. Застройщик вправе подписать его только при подтверждённом статусе земли, наличии PBG, инфраструктуре и готовности объекта не менее 20%.¹²
5. Для объекта под посуточную сдачу — регистрация бизнеса в OSS по коду деятельности «Вила» (KBLI 55193) и документы, которые под этот код требуются.¹³
6. Квитанция PBB за текущий год: на чьё имя начислен налог — косвенный признак фактического владельца.⁶

Риски, которые покупатель пропускает

• Аренда длиннее права арендодателя. Если у арендодателя HGB на 30 лет, «аренда на 50 лет» во второй половине держится только на обещании продления.⁴
• Номинальная схема под видом «инвестиции». Земля на имя гражданина плюс пакет доверенностей — это не владение, а ничтожная сделка.^1,2
• Предоплата до 20% готовности. PPJB до выполнения условий закона — сигнал, что застройщик финансирует стройку деньгами покупателей.¹²
• Налог с продажи в модели посчитан от прибыли. Финальный налог 2,5% берётся с цены сделки — при выходе его платят с выручки, а не с прироста.⁶
• Загрузка «как в высокий сезон». Июль — пик на Бали; годовая загрузка ниже любого летнего месяца.

Что Clear проверяет по сделкам на Бали

• Загрузку в модели — против официальной статистики BPS по гостиницам провинции Бали: годовые значения, сезонность по месяцам и отдельно незавершённый текущий год. Плюс прибытия иностранных туристов.
• Цену — против объектов застройщиков рядом с точкой на карте из каталога Balinsky: цена, срок leasehold, стадия готовности.
• Налоги и стоимость стройки: налог с продажи (финальные 2,5% с цены, а не с прибыли), ставку налога на прибыль компании и стоимость строительства за м² — против диапазона по Денпасару.
• Зонирование по точке объекта — по национальному геопорталу BIG Satu Peta: зона в плане регентства и провинции (RTRW), вокруг Денпасара — в плане Sarbagita. Охранная зона (отступы от берега, обрыва, рек и храмов) под проектом новой стройки — риск в отчёте; сельхозземля и признаки расхождения планов — вопросы продавцу. Это общие планы в редакциях 2009–2014 годов, более новые на карте не отражены: зону участка задаёт детальный план RDTR, поэтому для каждой сделки с точкой объекта Clear просит KKPR (подтверждение соответствия зонированию) и выписку из RDTR.
• Природные опасности по точке объекта — индекс от 0 до 1 по картам InaRISK агентства по борьбе со стихийными бедствиями (BNPB): цунами, землетрясение, разжижение грунта, извержение вулкана, оползень, наводнение, высокие волны и размыв берега. Индекс оценивает местность вокруг точки, а не сам участок. Опасности с индексом в верхней трети шкалы (порог Clear, а не класс BNPB) попадают в технический вопрос продавцу. Для новой стройки он спрашивает о проекте и изысканиях: отметке пола, фундаменте, сейсмостойкости, отступе от берега; для готового объекта — о страховке и состоянии конструкций.¹⁴
• Структуру сделки — форму владения и срок права — против норм страны; то, что подтвердить не удалось, попадает в вопросы консультанту.
• Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.