Покупка недвижимости на Кипре иностранцу

Кто может владеть и чем

Граждане и компании ЕС и ЕЭЗ покупают без ограничений. Покупателю из-за пределов ЕС, а также иностранной или контролируемой иностранцами компании, по закону Cap. 109 нужно предварительное разрешение; регистрация в нарушение этого правила недействительна. Аренда на срок более 33 лет тоже считается приобретением.¹

Разрешение выдаёт окружная администрация по полномочиям, делегированным Советом министров. Пошлины нет, рассмотрение занимает 2–3 недели. Лимит — участок до 4 000 м² под собственный дом или до двух объектов: два жилья, либо жильё и магазин до 100 м², либо жильё и офис до 250 м². Для супругов лимит общий.^2,3

В парламенте с 2026 года лежат законопроекты, ужесточающие покупку для иностранцев из третьих стран, — от запретов в сельхоззонах и у критической инфраструктуры до лимитов площади. На сентябрь 2026 года ни один не принят.⁴

Платежи при покупке, 2026 год

Расходы владения и выхода

• Ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года. При переходе права нужны справки об уплате муниципальных сборов, канализации и воды.^6,3
• Аренда облагается подоходным налогом с вычетом 20% на здания. Взнос на оборону (SDC) с аренды отменён с 1 января 2026 года.^7,8
• При продаже — налог на прирост капитала 20% с индексацией на инфляцию; с 2026 года пожизненная льгота 150 000 € для основного жилья, 30 000 € для прочих продаж, общий потолок 150 000 €.⁶
• Посуточная сдача разрешена только после регистрации в реестре Замминистерства туризма; номер регистрации указывается в объявлениях. Без регистрации — до 1 года лишения свободы и/или штраф до 5 000 €, плюс 200 € за каждый день.⁹

Документы до задатка

1. Справка из Департамента земель (search certificate) о собственнике и обременениях. Запросить её может только собственник, его доверенное лицо или адвокат — поэтому просите продавца или вашего адвоката.¹⁰
2. Для договоров, подписанных после 12 декабря 2023 года, продавец обязан приложить такую справку, датированную не ранее чем за 5 рабочих дней до договора.¹¹
3. Если отдельного титула на квартиру ещё нет — документ о разрешении раздела здания (certificate of approval) или сведения о незаконных работах. Без него отдельный титул не выпустят.¹²
4. Сведения об ипотеке застройщика на участок и о том, как она будет снята с вашей квартиры.¹³
5. Для покупателя из-за пределов ЕС — решение о разрешении по Cap. 109 или поданное заявление.²

Риски, которые покупатель пропускает

• Договор не депонирован. Депонирование в Департаменте земель в течение 6 месяцев после подписания блокирует последующие договоры на тот же объект и создаёт обременение в пользу покупателя. Пропустили срок — при регистрации титула заплатите сбор за переход на 10% больше. Сбор за депонирование — 50 €.^13,11
• Ипотека застройщика на весь участок. Депонированный договор позволяет платить вашу долю долга застройщика напрямую банку — но только если вы об этом знаете до оплаты.¹³
• Лимит Cap. 109 уже выбран. Третий объект или участок больше 4 000 м² покупателю из-за пределов ЕС в собственность не оформить.²
• Посуточная доходность без номера регистрации в реестре туризма.⁹

Что Clear проверяет по сделкам на Кипре

• Участок под точкой объекта по кадастровой карте Департамента земель: номер листа, плана и участка, площадь, градостроительную зону и слои ограничений — береговую охранную зону, государственную землю, белую зону. Номер и площадь участка Clear сверяет с документами сделки: другой номер в документах попадает в риски отчёта, а если номера в них нет — в вопросы продавцу.
• Что можно построить на найденном участке — по записи Департамента земель: зону застройки, плотность, долю застройки, этажность и высоту. Обещанную в документах площадь, пятно, этажность и высоту Clear сверяет с этими пределами: превышение попадает в риски отчёта вместе с просьбой показать разрешение на планирование — больше, чем даёт зона, разрешают только стимулы или отступление, записанные в нём. Отмеченные в той же записи памятник архитектуры, древний памятник или зарегистрированную аренду Clear выносит в вопросы продавцу.
• Продавца-компанию по номеру HE: название, статус, дату регистрации, прежние названия, директоров и секретаря, адрес — по открытым данным Регистратора компаний; ликвидацию, управляющего и examinership — по реестрам Департамента несостоятельности. Бенефициаров, судебные дела и титул в Департаменте земель Clear не проверяет и прямо отмечает это в отчёте.
• Рынок района: сделки, ипотеки и покупки иностранцами по статистике Департамента земель и индекс цен CYSTAT; ставку налога на прибыль компании в модели — против 15% с 2026 года.
• Каждая находка ссылается на страницу документа. Бесплатно — до 3 документов, результат за 3–5 минут, загруженные файлы удаляются через 30 дней.