Какие разрешения запросить у застройщика до покупки на этапе стройки
Презентация проекта показывает виллу. Разрешения показывают, можно ли её строить, где и кому. На Бали и Ломбоке это четыре документа: сертификат на землю, подтверждение соответствия зонированию (KKPR), разрешение на строительство (PBG) и сертификат пригодности к эксплуатации (SLF). Ниже — что каждый доказывает, на каком этапе он должен быть и что сверить в нём до перевода денег.
Обновлено 21 сентября 2026 г.
Четыре документа, без которых проекта нет
Постановление 28/2025 о лицензировании бизнеса называет базовыми требованиями для любой деятельности три вещи: KKPR, экологическое согласование (PL), а также PBG и SLF. Выдаёт их система OSS или, в зависимости от полномочий, провинция или регентство. Для покупателя это значит: если застройщик говорит, что «разрешения в процессе», речь идёт не о формальности, а о базовом условии законности проекта.1
| Документ | Что доказывает | Когда должен быть | Что сверить |
|---|---|---|---|
| Сертификат на землю (SHM, SHGB или Hak Pakai) | Кто владеет землёй и каким правом | До любых платежей | Номер, владелец, площадь; совпадение с договором аренды или с компанией застройщика |
| KKPR | Что планируемое использование соответствует пространственному плану | До PBG | Вид деятельности (жильё или туризм) и координаты участка |
| PBG | Разрешение построить именно это здание по техническим нормам | До начала стройки | Номер, дату, число и площадь зданий; совпадение с проектом из презентации |
| SLF | Что здание пригодно к эксплуатации | До заселения и сдачи гостям | Отдельный SLF на каждое здание в комплексе |
Сертификат на землю
Всё начинается с земли. Если застройщик продаёт виллы в аренду, земля обычно принадлежит индонезийскому собственнику с Hak Milik, а у застройщика есть договор аренды с ним. Если застройщик — компания PT PMA, у неё должно быть право HGB. Попросите копию сертификата и договор, по которому застройщик распоряжается землёй. Срок вашей аренды не может быть длиннее срока его прав на землю. Подробнее о типах прав — в гиде про leasehold и freehold.
KKPR: можно ли здесь строить виллу
KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) — это подтверждение, что планируемая деятельность соответствует пространственному плану территории. Вилла, построенная на участке, где план допускает только сельское хозяйство, остаётся незаконной, даже если стены уже стоят.1
PBG: разрешение на строительство
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) заменил прежний IMB. По Постановлению 16/2021 это разрешение владельцу здания построить, изменить, расширить или отремонтировать здание по техническим нормам. Строительство начинается только после его получения.2
У PBG есть деталь, которую почти никто не проверяет. Перед началом работ заявитель обязан сообщить график и дату старта через электронную систему SIMBG. Если он этого не сделал, ведомство дважды запрашивает пояснения в течение шести месяцев с даты выдачи PBG, после чего разрешение отзывается и признаётся недействительным. PBG, выданный год назад на стройку, которая так и не началась, может уже не действовать.2
SLF и документ о праве на здание
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдаёт местная власть: он подтверждает, что здание пригодно к эксплуатации. Владелец обязан получить его до того, как начнёт здание использовать. Вместе с SLF выдаётся документ о праве собственности на здание (SBKBG). В нём записаны статус прав на землю, номер PBG и номер SLF — это удобная перекрёстная проверка: номера в трёх документах должны совпадать.2
SLF и SBKBG выдаются через SIMBG бесплатно, в течение трёх рабочих дней после загрузки заключения о пригодности. Если в комплексе несколько вилл по одному проекту, SLF выдаётся на каждое здание. «Мы ждём SLF уже полгода» — вопрос не к бюрократии, а к самому зданию.2
Когда закон разрешает подписывать предварительный договор
Для жилья, которое продаётся на этапе стройки, Постановление 12/2021 устанавливает условия для предварительного договора купли-продажи (PPJB). Застройщик может его подписать, только если подтверждены статус земли, предмет договора, PBG, наличие инфраструктуры и готовность не менее 20%. Сертификат на землю показывают покупателю при подписании, копию PBG передают. Готовность 20% подтверждает отчёт независимого технадзора: для домов — 20% от числа домов в проекте, для многоквартирных — 20% объёма конструкций.4
Это правило написано для жилья, которое продают в собственность. К вилле, которую иностранцу продают как аренду земли плюс здание, оно может напрямую не применяться. Но как ориентир оно полезно: если застройщик просит деньги до PBG и до того, как построена хотя бы пятая часть, он предлагает вам риск больший, чем закон допускает для местного покупателя квартиры.4
Аналоги в других странах
Логика везде одна: земля, разрешение на стройку, подтверждение готовности. Ниже — только то, что мы проверили по первоисточникам; по Португалии этот раздел пока не заполнен.
| Страна | Документ | Почему важен |
|---|---|---|
| Таиланд, кондоминиум | Чанот на землю и свидетельство о постройке по закону о контроле строительства | Без них здание нельзя зарегистрировать как кондоминиум, а значит, нельзя выдать титулы на квартиры |
| Таиланд, кондоминиум | Договор по стандартной форме, утверждённой министром | Условия, отклоняющиеся от формы не в пользу покупателя, не имеют силы; реклама считается частью договора |
| Испания | Лицензия на строительство и гарантия на каждый платёж покупателя | С момента получения лицензии застройщик обязан гарантировать деньги покупателя страховкой или банковской гарантией |
| Кипр | Выписка о регистрации продавца собственником в Земельном реестре | Без неё договор нельзя депонировать в земельном офисе, а депонирование защищает покупателя |
Таиланд. Закон о кондоминиумах требует для регистрации здания чанот на землю (раздел 6), а сопровождающие министерские правила — свидетельство о постройке по закону о контроле строительства. Договоры с покупателями должны следовать форме, утверждённой министром (раздел 6/2), а реклама с текстом и изображениями считается частью договора (раздел 6/1). Сохраните скриншоты рекламы.5
Испания и Кипр. В Испании Закон 38/1999 обязывает застройщика жилья с момента получения лицензии гарантировать деньги покупателя. На Кипре договор купли-продажи депонируют в земельном офисе в течение шести месяцев, и принимают его, только если продавец зарегистрирован собственником. Подробнее — в гиде об эскроу.6,7
Порядок проверки
- Сертификат на землю и цепочка прав застройщика на неё.
- KKPR с видом деятельности, который совпадает с тем, что вам продают (туризм или жильё).
- PBG с номером и датой; проверьте, что стройка началась в течение шести месяцев после выдачи.2
- Отчёт технадзора о готовности, если застройщик просит крупный платёж.
- SLF на ваше здание до заселения и до первой брони.2
Загрузите в Clear пакет застройщика — презентацию, договор, копии разрешений. Он сверит номера, даты и площади между документами и покажет, где они расходятся, со ссылкой на страницу. Бесплатно — до трёх документов, результат за 3–5 минут, файлы удаляются через 30 дней. Подлинность разрешения в госсистеме проверяет юрист или нотариус.
Вопросы
Застройщик говорит, что PBG «в процессе». Можно платить?
Строительство законно начинается только после получения PBG. Если деньги идут на стройку, которой ещё нельзя начинаться, вы финансируете риск отказа в разрешении.2
Чем PBG отличается от IMB?
PBG заменил IMB как разрешение на строительство. Если застройщик показывает старый IMB, спросите юриста, действует ли он для вашего проекта и не менялся ли проект с тех пор.2
Источники
- 1Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (ps. 1 angka 27, ps. 12) · JDIH BPK RI · открыто 21 сентября 2026 г.
- 2Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung (ps. 1, 263, 274–277) · JDIH Kemenko Infrastruktur · открыто 21 сентября 2026 г.
- 3Moratorium pembangunan sebagai instrumen kepemimpinan etis dan kebijakan darurat berbasis data di Provinsi Bali (22.01.2026) · Pemerintah Provinsi Bali, TARUBALI · открыто 21 сентября 2026 г.
- 4Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP 14/2016 (ps. 22I) · JDIH Kota Surabaya · открыто 21 сентября 2026 г.
- 5พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวง (มาตรา 6, 6/1, 6/2) · Department of Lands (กรมที่ดิน) · открыто 21 сентября 2026 г.
- 6Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · Boletín Oficial del Estado · открыто 21 сентября 2026 г.
- 7Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, 81(I)/2011, άρθρο 3 · CyLaw (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) · открыто 21 сентября 2026 г.