Как Clear проверяет пакет документов по сделке

Что читается

Основа разбора — документы, которые вы загрузили: презентация, предложение, договор, финансовая модель, таблица юнитов. PDF читается целиком, вместе с таблицами, подписями к графикам и сканированными страницами. Таблицы Excel и CSV, презентации PowerPoint и тексты Word переводятся в читаемый вид с отметкой, где стоял каждый фрагмент, — чтобы ссылка вела не на файл вообще, а на лист и ячейку.

Бесплатная проверка принимает до трёх документов и обычно занимает 3–5 минут; большой пакет в кабинете — до 15 минут. Язык документов не важен, разбор всегда на русском. Файл, который прочитать нельзя, называется на странице сделки, а не пропадает молча.

По желанию можно добавить, что вы собираетесь делать с объектом, и сказать голосом то, чего в файлах нет. Этот контекст решает, что проверять первым. Уверенности разбору он не добавляет: сказанное вами — вопрос к документам, а не доказательство.

Второе, независимое прочтение

Ключевые факты — цену, валюту, место, площадь, число и типы юнитов — независимо от первой читает вторая модель другой семьи. Смысл второго прочтения не в том, чтобы быть точнее первого, а в том, чтобы ошибаться иначе: модели одного семейства склонны к одинаковым промахам, и их совпадение мало что говорит.

Где прочтения совпали, в разборе так и написано. Совпадение — не доказательство: две модели могут прочитать одинаково неверно, поэтому рядом с цифрой всё равно стоит страница. Где прочтения разошлись, разбор не выбирает удобный вариант. Он показывает оба и открывает страницу, на которой видно, кто прав. Если второго прочтения не было — например, второй читатель не подключён или прогону не хватило времени, — разбор так и пишет: материалы прочитаны один раз.

Три сверки

Прочитанное проверяется трижды, и каждый раз — против чего-то, что не написано продавцом в том же абзаце.

1. Документы между собой. Цена за квадратный метр в презентации сравнивается с таблицей юнитов, состав проекта в предложении — с таблицей на двенадцатой странице, сроки в графике — с датами в договоре. Противоречие внутри пакета — самый частый и самый дешёвый для покупателя сигнал.
2. Документы и арифметика. Расчёты финансовой модели пересчитывает код, а не языковая модель: модели плохо считают и склонны соглашаться с цифрой, которая перед ними. Например, выручка, которая следует из числа юнитов, цены за ночь и загрузки, сравнивается с заявленной выручкой; доходность, которая следует из выручки и цены входа — всей суммы, которую платит покупатель, — с обещанной. Если пакет называет несколько цен, проверка это отмечает. Расхождение до 10% считается обычным шумом округлений и сезонности, больше — выносится в находки.
3. Документы и внешние источники, которые продавец не контролирует. Ставки и загрузка — с объектами краткосрочной аренды рядом и с официальной статистикой страны. Точка на карте — с местами, которые называют сами материалы; если она с ними не сходится, разбор пишет, что место не подтверждено, и точку не ставит. Участок под точкой в Испании и на Кипре — с кадастром: номер и площадь участка из документов сравниваются с тем, что показывает государственный реестр. Компания-продавец — с государственными реестрами там, где они подключены. Налоги и правила владения — с официальными публикациями. Полный список — на странице «Источники данных».

Как находка привязана к странице

Под каждой находкой стоит основание: документ и страница, лист и ячейка таблицы или внешний источник со ссылкой и датой. Факты, извлечённые из документа, хранятся с дословной цитатой: код проверяет, что цитата действительно есть в тексте документа, а факт без такой опоры отбрасывает, не принимая его на слово модели.

Так же устроены правовые и налоговые сведения о стране. Утверждение без источника не используется. Вес источника определяется по адресу, а не по мнению модели: государственный сайт помечается как официальный, сайт юридической фирмы — как профессиональный. Утверждение, которое держится только на форумах или соцсетях, не цитируется как правовая позиция: оно превращается в вопрос местному юристу. Часть правил проверена человеком по первоисточнику и хранится с датой проверки.

Сроки стройки — в вехах, а не в процентах

Застройщик пишет «готовность 60%». Разбор считает иначе: сколько вех подтверждено документом, сколько только обещано и у скольких срок уже прошёл. График, который отсчитывается от события, которого ещё не было, — например, от резервации, — так и называется: вехи без привязки к календарю.

Что значит «не удалось проверить»

Разбор называет, что осталось непроверенным: в сводке — счётчик «Не проверялось», в блоке контрагента — раздел «Что мы не проверяли» с причиной и с тем, как получить ответ вручную: у кого запросить и куда смотреть. Это часть результата, а не его недостаток: две отвеченные строки без такого раздела читались бы как проверенный контрагент.

Молчание реестра не выдаётся за ответ. Пустой ответ польского реестра бенефициаров означает «компания не обязана была подавать сведения или не подала», а не «у компании нет владельцев». Отсутствие объявлений о банкротстве в официальном вестнике — сигнал, а не справка о том, что банкротства нет, и разбор такую справку не пишет. Выгрузка реестра, которая обновляется снимками, называет дату снимка.

Там, где рыночные данные по стране или району не подключены, документы всё равно будут прочитаны и сверены между собой, а в разборе будет сказано, какой сверки с рынком не хватило.

Чего Clear не делает

• Не даёт юридического заключения. Где нужен юрист, разбор так и пишет и формулирует вопрос к нему.
• Не даёт налоговой консультации. Ставки и правила приводятся со ссылкой на источник, но применить их к вашей структуре владения может только налоговый консультант.
• Не оценивает объект. Сверка с рынком показывает, где цифры продавца расходятся с данными вокруг, но не заменяет оценщика.
• Не говорит «покупать» или «не покупать» и не называет сделку безопасной. Итоговый вывод — продолжать ли проверку и на каких условиях, и следующий шаг: что запросить, кого спросить, куда смотреть.
• Не проверяет то, чего нет в пакете. Разбор работает с предоставленными материалами и внешними источниками; отсутствующий документ называется отсутствующим.

Что происходит с документами

Файлы лежат в закрытом хранилище, другим пользователям не видны и удаляются через 30 дней — вместе с копией у поставщика модели. Для обучения моделей они не используются. Разбор и короткие цитаты из документов остаются в вашем кабинете. Подробно — на странице «Хранение документов».